Q&A / Fee

相談内容によります。先ずはお気軽にご一報（電話orメール）下さい。

尚、建築基準法（法律）に関するご相談は有償とさせていただいております。

電話でのご相談は一切承っておりません、対面形式の相談のみとさせてただいております。

2020年よりオンライン相談も可能になりました。

高くなる場合も安くなる場合もあります、変わらない場合もあります。

本当よくある質問です^^それぞれ一長一短なのです。

今回は『総事業費が変わらない場合』について書きます。

一般的に

『設計事務所に依頼するとプランや、材料の一つ一つに至るまで色々な

選択肢が増えますから、当然規格品よりもグレードが高くなります。

→結果的にコストも高くなります』

しかしその後が違います。

設計図を元に建設会社さんや工務店さんに『設計事務所が設計図面を渡し』

見積りを依頼します。

その構図では建設会社さんや工務店さんも嘘偽りが通用しません（プロ×プロ）

要は『材料やグレードに応じて適正な価格』で見積りが出てきます。

→法外な利益も計上される事がなくなります。

一方、消費者さんが直接『建設会社さん、工務店さん、ハウスメーカーさんに

依頼→『消費者×プロ』の構図になります。

敵うはずがありませんよね。。

見積もりを見たって精査出来ない『高いのか安いのか』さえ分からない。

プロからすれば赤子の手をひねると同じ事。

『適正価格で建築を造られる事は殆どありません』

（ユーザーは工務店さんの利益が一体いくらなのか？分かりませんよね・・）

まとめますと『設計事務所に設計を依頼すると、適正価格で良質（適性）の

グレードの建築が手に入り易くなります。例え設計事務所に工事費の10％近く

設計料を支払ったとしても、オールインで建設会社さんや工務店さんや

ハウスメーカーさんに頼む場合と、ほとんど総事業費の大差は出ないのです。

近年流行りなのか？建築におけるワンストップ事業が流行っているようですが、

ワンストップと上記のようなブラックボックスを作りだしてしまう事にもなります。

要は設計事務所に頼まなくても、その分は建築関係者の誰かの懐に収まるだけの話です。

それが建設会社さんの利益なのか？ハウスメーカーさんのＣＭ（営業・広告）費なのか？

定かではありませんが、そのお金は消費者にとって本来関係の無い使途不明金と

言う事は間違いない訳です』

『もちろん可能です』 これも、よくある質問ですね^^

私は福岡市在住で福岡市は地元の不動産会社さん、久留米市の不動産会社さん、

それぞれ数社とお付き合いさせていただいております。

土地からお探しは結構得意です^^

マニアックだけど魅力的な土地も多数あります^^

ここからは更に突っ込んで書きますね。

土地探しもやはり『有資格者のいる建築設計事務所への相談をお勧めしております』

と言うのも経験上、不動産会社さんも万能ではありません。

特に土地や建築に関する法律、土地購入後の悪影響についての知識に弱いようです。

近年のご相談例ですが

『この土地を不動産会社さんにお勧めされて買おうと思っています、その上にクリニックを建てたいのですが可能ですか？』

私がその土地を少し調べてみると、その土地はなんと・・・

『市外化調整地域でした』・・・

建築設計をしている有資格者ならば常識ですが基本的には

『市外化調整地域には新築で建物を建てる事が出来ません』（用途の緩和は時々ありますが・）

土地を購入しても希望する建物が建てられない土地だったのです・・・

不動産会社さんはこの事を知っていれば"詐○"・・・

知らなかったとしても消費者にとっては大変な問題になります。

上記は実際にあった相談の一例ですが、その他『土地には多くの問題点やメリットがあります』

土地購入後～設計～工事～建物完成までを見据え『"本当に"ベストの土地探し』を

求めるのならばベストの選択肢はやはり『有資格者がいる建築設計事務所』かと思います。

※建築設計事務所と言っても色々です。

『代表者が有資格者（一級建築士or二級建築士を保有）』である事をご確認の上

ご相談に行って下さい。

※無資格者と有資格者の建築知識（特に法律）は雲泥の差だと言う事は間違いありませんし、

近年ご存知のように、無資格者による免許の偽装、名義の貸し借り、その他・・・

設計に関する様々なトラブルも多発しておりますので注意が必要です。

『所謂、用途変更』と呼ばれるものに関するお問合せになります。

『用途変更が必要なのに知らないと・建築基準法に抵触し、違法行為になる事があります』

近年、デフレ、空室の問題、環境の問題等も重なり、

新築で建築するのではなく、中古建物を購入して他の用途として使いたい』

そんな声が本当に多いです・・・

ただし、『居抜きと言えば安上がりでお得!』と思われがちですが、そう簡単には行きません。

中古住宅を購入してまた住宅として使用するなら問題はありませんが、

他の用途（グループホーム、老人ホーム、飲食店）で使用したい場合は特に注意が必要です。

今からその『用途変更の申請のポイント①～③』を書きます。

居抜き案件検討中の方、要チェックです♪

チェック①：変更後の用途が類似の用途であるか？そうでないか？

類似の用途かどうか？は建築基準法で定められています。

→結果、類似の用途ならば『用途変更の申請』は不要となります。

チェック②：チェック①で類似の用途でない場合、床面積が200㎡以内かどうか？を確認。

200㎡超であればこの時点で『用途変更の申請』が必要になります。

当然、変更後の用途に規定された法律通りに変更後の設計図を作成し、

申請書を諸官庁に提出し、約１か月の審査期間を経てＯＫであれば

次はその図面通り改修工事を行います。

その後工事完了の届出を再度諸官庁に提出し必要ならば立合い検査を受け、

晴れて『建物を使用して良い』運びになります。

→居抜きだ～やった～とウハウハして、勝手に建物の用途を変更して使用すると

『違法の可能性がある』と言う事です。

ポイント③：『わかったよっ!!それじゃ用途変更の申請をすれば良いんでしょっ!』

消費者はムキになってそう言う展開になりますが、ここで重要な点を書きます。

『そもそも購入しようとしている建物は合法の建築物なのでしょうか？』

・え？？そんな事当然でしょ・・・いやいや・・・ここが建築の恐ろしい所。。

現在のように『コンプライアンスが騒がれていない時代に建った建築って

結構違法建築物が多いんです。』

当然違法ですから『着工前に建築確認申請も出していない・・・

もしくは申請を出していたとして、最後の完了検査、完了済証を受けていない・・

はいアウトっ!

→『用途変更の申請』には当然既存建築物が合法である事が前提です。

『当時の完了済証がないと基本的に用途変更の申請は受理されません』　

※まだまだ諦めない・・そんな方の為にはもう一段階奥の手も・・

それはマニアック過ぎですので別途ご相談下さい^^

長くなりましたが、以上になります。

まとめますと『居抜き（＝安上りでは？）と言う言葉に軽く乗らない。

用途変更の申請が必要かも？』そんな知識を持ってテナント物件はお探し下さい。

（不動産会社の方はガツガツ営業されるかもしれませんが、

こう言う建築基準法に関する知識は建築設計事務所じゃないと分かりません^^）